重磅!打破70年产权规定住宅用地使用权到期将电动续期?

作者: 56net亚洲必嬴  发布:2019-11-10

一、央行“加息”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于土地使用权续租的内容,其实过去强调的就是所谓“70年产权”的概念。从规定来看,自动续期的政策思路很明确,同时是否要付费这一点,也提到了“或者减免”的概念。类似规定,一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考,即研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

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《民法典各分编》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。物权编草案在物权法的基础上,按照党中央提出的完善产权保护制度,进一步完善了物权法律制度。

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居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

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律师王龙国指出,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法以前没有,属于新增内容,因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解,以前提的是所有权和使用权,其中,“所有权”包括“占有”“使用”“收益”“处分”四项权能。

这就是我经常劝大家尽可能买住宅的重要原因,住宅获得的法律保护是高于商铺、写字楼和公寓的。当然,供求关系也完全不同。商办物业一般来说是严重过剩的,住宅总是短缺的。

王龙国指出,现在新提的“居住权”包括“占有”“使用”两项权能。居住权就是为了解决现在社会上没有房屋但又需要居住的这部分人的问题,这些人虽然没有房屋产权,但他们因为合同约定或其他原因而居住在某个房屋里,法律要规定他们有居住的权利,否则,这部分人将没有合法的居住场所。

所谓“民法典”,是民事权利的宣言书和保障书,是系列民事法律的汇总。如果说宪法重在限制公权力,那么民法典就重在保护私权利。我们可以说“宪法+民法典”构成了公民国家的基础,民法典的重要性仅次于宪法。

据介绍,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

下面我逐一解析这三个大消息的具体含义。

4、规定解析

为什么留下这个尾巴?我的猜测是:你的首套房或者人均一定面积,是免缴房地产税的,但对不起,70年后可能有续期费;至于压根没有条件开征房地产税的中西部小城市,可以通过“续期费(土地租金)”来增加财政收入。

5、增加“优先承租权”制度

央行之所以要引导市场利率走高,我猜是两大因素:

2、新增规定解析

当然,在租房中也存在居住权。有了居住权,租户才能给子女申请学校。但是请注意,法律是这样规定的:“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅”。这里面“登记”是关键,“登记”的意思是说,你的租赁合同要去“街道办”备案,也就是交税。而之前的很多租赁,事实上是偷税漏税的。

李文杰在接受记者采访时表示:“世界上其他国家对承租权的表述也是类似的,过去我们国家已经有优先承租权的规定,而这次是写入民法典。”

二、居住权“入法”

中原地产首席分析师张大伟指出:“在实际操作过程中,优先承租权并不会对下一个租期的租金有强制性约束,所以这项规定对租金上涨的影响有限。”

应该说,这个规定跟此前“国土资源部”在2016年12月明确的做法,没有什么区别。或者说,没有新的进展。也就是说:

草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

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中央国库里的钱,主要来自财政收入。国库资金会存放在央行,获取比较低的利息(一般为活期存款、活期利息)。所以,企业交税会带来市场流通的货币减少,相当于紧缩货币。为了保持市场流动性,央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱,通过招标以定期存款方式放在商业银行。

这样做有三大目的:

第一,让中央财政资金获得更高的收益;

第二,这相当于向市场投放基础货币;

第三,通过中标利率,央行可以释放“加息”或者“降息”的信号。

——规定作为房产税基础?

可见,在现行“物权法”里,住宅用地到期免费续期,不存在交费的问题。此次修订,反而诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”的说法。

——契约精神

事实上,最近两周货币市场利率、同业存单利率都出现了轻微的上涨,央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。

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8月27日,楼市突然传来三个大消息:

——规定前后对比

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——保证居住权利

8月27日早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

民法典物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作了一个原则性规定。

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此次提请全国人大常委会会议审议的《民法典各分编》增加了住房承租人的优先承租权制度。

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央行“加息”(因为没有正式提高“银行存贷款基准利率”,所以我给“加息”二字加上了引号),对楼市显然构成利空。楼市会下跌吗?这个要看地方政府的政策,以及房贷的真实利率。如果各地降低上浮幅度,就可以抵消负面影响。

1、重磅:住宅用地使用权到期自动续期

第一百四十九条 

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

严跃进表示,从“居住权”的规定来看,其明确给予了界定,强调了合同约定的契约精神。类似规定有助于未来在三个领域实现更好的保障,包括租赁权、住房保障权、以房养老居住权等方面。后续在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,落地可能性很大,也能够实现人人都支持此类新市场的改革和发展。

1、央行悄悄“加息”!

2、“居住权”将被写入法律。

3、住房土地到期如何解决,有了新说法。

居住权!民法典物权编草案专门规定了“居住权”:

现在小幅“加息”,也有维稳人民币汇率的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息,人民币会不会有“正式加息”,尚有待观察。但届时,至少在货币市场上“非正式加息”恐怕是必要的。

6、制度解析

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